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业内分析:“新冠疫情”后的枣阳楼市将何去何从?

2020-04-01 10:25:53    枣阳房产网     枣阳楼市     来源:张安新

1、受新冠疫情影响,防疫期间枣阳市所有楼盘售楼部暂停开放。

随着新冠疫情影响越来越大,接住建局通知,从2020年1月底截止到3月中旬(约52天),枣阳市所有楼盘售楼部暂定对外开放,不得接待客户。所有销售全部暂停,整个市场出现无认购、无签约、无回款的局面,以往春节黄金销售旺季不复存在,售楼部门可罗雀。

难得一遇的新冠疫情,对严重依赖线下销售的房地产市场是严重打击,特别针对一些处于认筹期、强销期的楼盘,打击尤为严重,本想在春节黄金销售季,快速积累意向客户或去化房源,因疫情影响而无法完成。而对那些刚刚破土动工的项目来说,影响相对较小。

2、疫情期间,诸多楼盘开启网上售楼部。

严重依赖线下销售的房地产市场,因售楼部关闭的影响,无法接待客户,很多开发商压力巨大,特别是处于认筹期,强销期楼盘,因为,很多开发商为了挽回局面,特在疫情期间推出网上售楼部(云端看房),通过朋友圈、枣阳房产网站等渠道宣传出去,在客户足不出户,提前了解项目情况,这样后期解封后,可以快速积累客户,快速恢复项目影响力。

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3、疫情结束,各项目积极复工复产,售楼部全部开放。

根据3月13日市委市政府召开的“全市2020年重大项目开工复工协调会”精神,在市住建局积极安排下,各项目递交复产复工申请,经枣阳市新冠肺炎防控指挥部批准,从3月16日开始,枣阳城市各售楼部现已陆续开放,项目工地基本复工。

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3月20日,我市重大项目集中签约、开工及竣工仪式在中兴绿色技术湖北有限公司日产600吨专用粉生产项目现场隆重举行

4、未来楼市走势预测

预测未来是一件非常困难的事情,有太多不确定性。总体来说,影响楼市走向的因素很多,例如疫情、房产政策、金融政策、社会心理学、购买意向、购买能力等,未来走势将是这些因素“合力”的一种体现,因此,我们会针对这些因素一一分析,并结合历史走势对未来发展趋势提供一些建议。

1)央行2月3日将投放1.2万亿元 确保开市首日流动性供应(放水)

中国人民银行2日发布公告称,3日将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金,确保流动性充足供应。专家表示,央行及时投放充足的流动性,有利于对冲疫情在短期内对流动性需求带来的冲击,保障金融市场平稳有序运行。

2)中国人民银行决定于2020年3月16日定向降准,释放长期资金5500亿元

为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,中国人民银行决定于2020年3月16日实施普惠金融定向降准,对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外,对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点,支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放长期资金5500亿元。

根据以往经验,在目前实体艰难发展的背景之下,放水、降准的这些钱不能保证不流向股市和楼市。

3)央行如期“降息”

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020年2月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.05%,此前为4.15%;5年期以上LPR为4.75%,此前为4.8%。分别较前次报价下降10个、5个基点(即BP,一个基点为万分之一)。以贷款100万30年期为例,月供减少30元左右。这样的数字变化对很多购房者而言,影响非常有限。

1年与5年期LPR的非对称调整,体现出银行对于报价让利的谨慎,但更为重要的是,此举反映出监管对于房地产市场态度相对中性,在当前疫情和稳增长压力下,需要在稳房地产和落实“房住不炒”政策之间取得平衡,既要防止房地产市场过快收缩,又要避免对按揭贷款释放更为宽松的信号。但中长期看,住房按揭贷款利率下行比较明确,全年降息幅度将达40个基点左右。

4)襄阳樊城2020年征迁改造15056套,共计447亿元

项目包括7个区域,共计改造65137套,792万平方米,总投资447亿元,计划分3年实施。

松职路片区2020年改造4461套,七里桥片区2020年改造3218套,施营片区2020年改造2422套,王寨片区2020年改造2727套,王伙片区2020年改造2228套,田山片区已征收443套,中原路片区已改造4336套,高新区片区2020年改造8893套,六集片区2020年启动3949套,团山片区2020年改造4161套,米庄片区2020年改造783套。

1.5万户征迁改造,447亿赔偿款,毫无疑问,襄阳房价又要迎来一波新的上涨。襄阳房价的上涨,势必会引领三县三市楼市价格的走势,枣阳房价上涨还有疑问吗?

5)重磅!湖北发出救楼市信号!

3月23日,湖北省武汉市住房保障和房屋管理局发布《关于支持房地产开发企业复工复产确保我市房地产市场平稳健康发展的六条措施》(以下简称“措施”),全力支持房地产开发企业开工复产。

这六项举措包括:分批有序开工复工、加强安全管理、优化审批服务、调整预售许可形象进度要求、提高预售监管资金使用效率、完善社保个税缴纳的购房认定标准。

《措施》中提到,2020年10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目,其开发投资额达到25%以上,且高层建筑形象进度达到1/4以上、多层(含六跃七层)及低层建筑形象进度达到正负零,即可申请办理预售许可。

武汉救市政策已出,襄阳的政策也即将出炉。

6)疫情影响

2020年1月份突如其来的新冠疫情,基本让整个社会停摆,第一产业、第二产业、第三产业均都受到影响,特别是餐饮、酒店、旅游、娱乐、休闲、教育、体育、养殖、种植、房地产等严重依赖线下生存的行业,受到重创,不知道多少老板破产。作为普通百姓,在家闲赋2月有余,期间基本无收入(按照国家政策,休假1个月之内全额发放基本工资,超出部分只发70%,央企、国企及大型单位会执行此政策,至于其他小型企业是否执行,有不确定性)。已有不少客户出现断供现象,压力不容小觑。

7)社会心理

受此次疫情影响,中国累计确诊81749例,死亡3283例(支付宝3月24日数据),现在疫情已基本控制,然后经历此难之后,人们内心恐慌的情绪不会马上散去,更多人体会到生命的可贵,健康的重要。认为健康的身体比一切更加重要,接下来会更加重视健康的身体,家庭的圆满。

8)购买意向、购买能力

在刚刚结束疫情的这一段时间,人们更多考虑的身体健康,家庭幸福,注意力转移到购买房产这一块需要一个过程,购买意向的提升需要一个缓冲期。购买能力针对不同类型的客户可能有不同的结果,如有做生意的客户,其生意可能受到疫情的冲击,其资金实力在短期内无法恢复,针对普通客户,既无生意亦无投资,仅仅只是少了2个月收益,对整体购买能力来说影响不大。

9)参考历史--2003年非典楼市

非典后期的楼市回弹力,甚至远远高于人们的预期。根据国家统计局数据显示,2003年中国住宅投资达到10792.3亿元,历史上首次突破万亿大关。无论是商品房销售面积、销售额、开发投资额,还是施工面积、新开工面积,其增速都创了新高。

表:房地产市场商品房指标同比增速情况

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数据来源:国家统计局,CREIS中指数据

 

10)未来楼市趋势

参照历史,考虑未来。

2020年楼市的走势虽然不能严格照搬2003年,毕竟时代背景发生了变化,但是以往楼市的发展对现在肯定有参考性。

在疫情结束的近3个月内,人们的恐慌情绪还在慢慢释放之中,注意力一时半会难以转移到房产之上。另外,枣阳作为劳务输出型城市,在解封之后,不少务工人员马上离开枣阳,回到工作的城市,这肯定分流了一批购买力量。同时,针对不同的产品未来走势也不尽相同。

非住宅产品(商铺、商业类公寓、写字楼、厂房等):疫情期间,不少实体举步维艰,很多店铺老板资金链断裂,街面上出现大量商铺出租转让,商铺经营日益惨淡,看到如此局面,之前有购买意向的客户难免会重新打算。所以,非住宅类产品缓冲周期会大于住宅。

住宅产品:住宅销售肯定会受影响,随着时间的推移,人们恐慌情绪的消散,市场会慢慢复苏。

总体来说,当疫情褪去,通过3-6个月的缓冲期,人们的心理逐渐修复,并且政策不断释放利好,房地产市场需求也会逐步释放,市场也会慢慢回暖。 

投稿人:张安新


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