在枣阳购买小产权房有什么风险？律师解答

住房对每个家庭来说都是一件大事。近些年来，枣阳市商品住房的刚性需求和改善性需求也在不断加大，市民对于了解相关房地产政策、规避房地产交易风险、享受规范的物业服务等等有着更高更细要求。枣阳市委、市政府不断加大房地产管理力度，枣阳市住建部门也把2020年作为房地产市场秩序规范运行整顿年。为此，枣阳市融媒体中心与枣阳市住建局联合开办了《房产之窗》电视专题栏目，为广大市民提供政策宣传、房产置业、物业管理等相关服务。

本期《房产之窗》内容：

2004年1月，市民李先生看中了张先生在城郊的一处房产，双方经过几番商谈，签订了房屋买卖协议，约定张先生将其名下的房屋卖给李先生，价款为188000元，李先生在协议签订之日起三天内付清房款，同时张先生交房给李先生。协议签订后，张先生与李先生如约履行了协议，但因买卖的房屋占用的土地属于集体土地，房屋一直未能办理过户手续。五年后，该房屋因征地划入拆迁范围，眼看有大笔的拆迁补偿费，原房主张先生想要回房子，李先生肯定不答应。结果，张先生告到法院，要求与李先生签订的房屋买卖合同无效，同时要求李先生退还房屋，那么法院是如何审判的呢？

法院经审理后认为，张某与李某虽然签订了房屋买卖合同，并完成了交易，但买卖房屋的行为违法了我国土地管理法律法规的强制性规定，双方因此签订房屋买卖协议无效。根据合同法的有关规定，合同无效的因该合同取得的财产应当予以返还，于是判决李某在判决生效后15日内将房屋返还给张某。

律师李靖：在城市化迅猛发展的情况下，土地征收带来巨大的拆迁利益，部分农村居民将自有宅基地上建设的房屋出售以后违背诚心和罔顾道德，以诉讼方式追讨。按照现行的法律规定，大多数法院会确认这类的房屋买卖合同无效，买卖双方各自返还房屋和房款，但仅此并不能解决双方的纠纷。因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷是现实存在的，虽然出卖人主张此类房屋买卖协议无效，通常会得到法院的支持，但这一行为显然有失诚信和违背传统道德，若出卖方通过这种方式获得巨大的利益，社会道德危机便在所难免，且对买方来说有失公平，因此法院在审理此类案件的时候通常会考虑提起诉讼一方要求确认此类房屋买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本以及一方因此获得的利益大小，公平合理地进行处理。如果卖方确实因出售房屋后不能解决住房问题而诉请法院确认房屋买卖协议无效的，一般协议被确认无效后，买房不应从中获利。一般来说，买卖行为结束的时间越久，买房使用房屋的时间越长就越应当维护交易的稳定和安全。即使房屋买卖协议被确认无效后，买房因此可得到的利益也应越大，总之，因房屋买卖协议无效的，可得利益不应由一方单独享有，而应当考虑各方面的因素，在买卖双方之间进行公平合理的分配。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋未办理相关证件、未缴纳土地出让金等费用，不能自由交易的房屋。小产权房本上不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，该类房屋没有取得《商品房预售许可证》它所占用的土地未取得国有土地使用权，购房合同不能办理网签备案。

购买小产权的风险：首先是法律效力问题，小产权房买卖合同的效力一般以认定无效为原则，但也区分不同情况。对于发生在本村集体经济组织成员之间的房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效，对于将房屋出售给本村意外人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。第二个方面是房产转让风险，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地使用权不能向非本集体成员的第三人转让，即购买此类房屋后，无法办理土地使用权转让手续。手续不健全的房屋对房屋的保值和升值也有一定影响。第三个方面就是政策风险。购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款以后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能导致项目停工甚至被强制拆除，购房人可能会面临既无法取得房屋又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于此类房屋没有取得国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿。

以上内容摘来自枣阳市融媒体中心